Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi
Yıl: 2021 Cilt: 10 Sayı: 2 Sayfa Aralığı: 305 - 316 Metin Dili: Türkçe DOI: 10.29278/azd.920788 İndeks Tarihi: 29-07-2022
Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi
Öz: Amaç: Bu çalışmada; Giresun kent merkezinde
bulunan dairelerin satış fiyatına etki eden yapısal ve
çevresel etkenler ile bu etkenlerin etki düzeylerinin
aşamalı çoklu regresyon analizi kullanılarak tahmin
edilmesi amaçlanmıştır.
Materyal ve Yöntem: Doğu Karadeniz Bölgesi’ndeki
kıyı yerleşimlerinden biri olan Giresun Kent
Merkezi’nde hizmet veren 36 emlak ofisinden alınan
Ocak-Haziran 2020 dönemine ait veriler çalışmanın
materyalini oluşturmaktadır. Bu veriler, kent
merkezindeki 21 farklı mahallede bulunan toplam
246 adet satışa sunulmuş daireyi kapsamaktadır.
Dairelerin; kent merkezi, deniz kıyısı, en yakın
hastane, en yakın okul ya da en yakın park gibi
olanaklara erişim mesafeleri coğrafi bilgi sistemi
yazılımı aracılığıyla hesaplanmış ve ardından
logaritmik dönüştürme işlemi yapılmıştır. Yapısal ve
çevresel etkenlerden oluşan veri seti ile aşamalı
çoklu regresyon analizi gerçekleştirilmiş ve sonuçlar
çalışma kapsamında tartışılmıştır.
Araştırma Bulguları: Elde edilen veri seti ile
gerçekleştirilen aşamalı çoklu regresyon analizine
göre; oluşturulan regresyon modelindeki sekiz
yapısal özellikli bağımsız değişkenden altı tanesi
p<0.01 düzeyinde istatistiksel olarak anlamlı
bulunmuştur. Dairenin kullanılabilir net büyüklüğü,
dairenin kaçıncı katta bulunduğu, binanın site
içerisinde yer alma durumu, dairede etkin bir ısıtma
sisteminin bulunma durumu ve banyo sayısı fiyat
üzerinde pozitif etki yaparken, bina yaşının artması
fiyatı negatif yönde etkilemiştir. Modele dahil edilen
yedi çevresel değişkenden ikisi (DENIZ_UZK_LN,
UNI_UZK_LN) p<0.01, diğer bir tanesi
(MRKZ_UZK_LN) ise p<0.05 düzeyinde anlamlıdır.
Dairelerin kent merkezine olan uzaklığının artması
daire fiyatlarını arttırıcı yönde etki gösterirken,
özellikle kıyı kentlerinde beklenilen bir sonuç olarak
konut ve deniz arasındaki mesafe arttıkça daire
fiyatları düşme eğilimi göstermiştir. Benzer şekilde
daireler ile üniversite yerleşkesi arasındaki mesafe
arttıkça fiyatlar düşmektedir.
Sonuç: Yapılan bu çalışma ile Giresun kent
merkezinde; konut piyasasını doğrudan yönlendiren
yapısal ve çevresel etkenler belirlenmiştir. Elde
edilen sonuçların; bölge insanının ya da il dışından
konut yatırımcılarının konut alımındaki eğilimlerini
anlamada önemli bilgiler sağlayacağı
düşünülmektedir
Anahtar Kelime: Determination of the structural and environmental factors affecting housing prices in Giresun city center
Öz: Objective: In this study, it was aimed to estimate the
structural and environmental factors affecting the
sales price of the apartments in Giresun city center
and the effect levels of these factors by using
stepwise multiple regression analysis.
Materials and Methods: The data of January-June
2020 period obtained from 36 real estate offices
serving in Giresun City Center, one of the coastal
settlements in the Eastern Black Sea Region,
constitute the material of the study. These data cover
a total of 246 flats for sale in 21 different
neighborhoods in the city center. Access distances of
the residences to facilities such as the city center,
seaside, nearest hospital, nearest school or the
closest park were calculated using the geographic
information system software and then logarithmic
transformation was performed. A stepwise multiple
regression analysis was performed with a data set
consisting of structural and environmental factors,
and the results were discussed within the scope of
the study.
Results: According to the stepwise multiple
regression analysis performed with the data set; six
of the eight independent variables with structural
features in the regression model were found to be
statistically significant at the p<0.01 level. While the
net usable size of the flat, the floor of the flat, the
location of the building in the site, the availability of
an effective heating system in the flat and the
number of bathrooms had a positive effect on the
price, the increase in the age of the building
negatively affected the price. Two of the seven
environmental variables included in the model were
significant at p<0.01, and the other one was
significant at the p<0.05 level. While the increase in
the distance of flats from the city center has an effect
on increasing the prices of flats, as a result, especially
in coastal cities, as the distance between the house
and the sea increased, the flat prices showed a
tendency to decrease. Similarly, as the distance
between the apartments and the university campus
increases, the prices decrease.
Conclusion: With this study, structural and
environmental factors that directly direct the
housing market in Giresun city center were
determined. The results obtained will provide
important information in understanding the trends
of the people of the region or housing investors from
outside the province in purchasing housing.
Anahtar Kelime: Belge Türü: Makale Makale Türü: Araştırma Makalesi Erişim Türü: Erişime Açık
- Abidoye, R.B., & Chan, A.P., (2017). Modelling property values in Nigeria using artificial neural network. Journal of Property Research, 34 (1), 36-53.
- Adeboye, N.O., Fagoyinbo, I.S., & Olatayo, T.O., (2014). Estimation of the effect of multicollinearity on the standard error for regression coefficients. Journal of Mathematics, 10 (4), 16-20.
- Afşar, A., Yılmazel, Ö., & Yılmazel, S., (2017). Konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik model ile belirlenmesi: Eskişehir örneği. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 1 (37), 195-205.
- Alkan, Y., & Uslu, C., (2016). Aktif yeşil alanların konut fiyatları üzerine etkisinin araştırılması: Mersin ili Yenişehir ilçesi örneği. İnönü Üniversitesi Sanat ve Tasarım Dergisi, 6 (13), 1-10.
- Aydemir, E., Aktürk, C., & Yalçınkaya, M.A., (2020). Yapay zekâ ile konut fiyatlarının tahmin edilmesi. Turkish Studies - Applied Sciences, 15 (2), 183-194.
- Büyüköztürk, Ş., Çokluk, Ö., & Köklü, N. (2019). Sosyal Bilimler İçin İstatistik, Pegem Akademi Yayıncılık, Ankara.
- Cook, R.D., (1977). Detection of influential observations in linear regression. Technometrics, 19, 15-18.
- Cook, R.D., & Weisberg, S., (1982). Residuials and Influence in Regression, Chapman and Hall, New York.
- Coşkun, Y., (2016). Konut fiyatları ve yatırımı: Türkiye için bir analiz. Niğde Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 9 (2), 201-217.
- Çalmaşur, G., & Aysin, M.E., (2019). Konut fiyatlarina etki eden faktörlerin hedonik modelle belirlenmesi: TRA1 alt bölgesi üzerine bir uygulama. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi, 22, 77-92.
- Çetintahra, E.G., & Çubukçu, E., (2011). Çevre estetiğinin konut fiyatlarına etkisi. İTÜDERGİSİ/a, 10 (1), 3-12.
- Çiçek, U., & Hatırlı, S., (2015). Isparta ilinde konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 13, 98-114.
- Danielsson, P.E., (1980). Euclidean distance mapping. Computer Graphics and Image Processing, 14 (3), 227-248.
- Daoud, J.I., (2017). Multicollinearity and regression analysis. In Journal of Physics: Conference Series (Vol. 949, No. 1, p. 012009), IOP Publishing.
- Ecer, F., (2014). Türkiye’deki konut fiyatlarının tahmininde hedonik regresyon yöntemi ile yapay sinir ağlarının karşılaştırılması. International Conference On Eurasian Economies (pp. 1-10).
- Gökler, L.A., (2017). Ankara’da konut fiyatları farklılaşmasının hedonik analiz yardımıyla incelenmesi. MEGARON, 12 (2), 304-315.
- Güler, İ., Başer, U., & Bozoğlu, M., (2019). Rize ili merkez ilçesinde konut fiyatlarının hedonik fiyat modeliyle değerlemesi. Iğdır Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi, 9 (4), 2294-2302.
- Güner, Ş., (2021). Yapay sinir ağları yöntemiyle konut satışlarının incelenmesi: Ankara ili örneği. Fiscaoeconomia, 5 (1), 359-371.
- Harris, C.R., Millman, K.J., van der Walt, S.J., Gommers, R., Virtanen, P., Cournapeau, D., & Oliphant, T.E., (2020). Array programming with NumPy. Nature, 585 (7825), 357-362.
- Hayrullahoğlu, G., Aliefendioğlu, Y., Tanrıvermiş, H., & Hayrullahoğlu, A.C. (2017). Konut piyasalarında hedonik değerleme modeli tahmini: Ankara ili Çankaya ilçesi Çukurambar bölgesi örneği. In Proceedings of 2 nd International Conference on Scientific Cooperation for the Future in the Economics and Administrative Sciences (p. 25).
- Hunter, J.D., (2007). Matplotlib: A 2D graphics environment. IEEE Annals of the History of Computing, 9 (3), 90-95.
- İslamoğlu, B., & Nazlıoğlu, Ş., (2019). Enflasyon ve konut fiyatları: İstanbul, Ankara ve İzmir için panel veri analizi. Siyaset Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 7 (1), 93-99.
- Koç, B., (2019). Giresun Kent Merkezindeki Açık Yeşil Alan Durumunun İrdelenmesi, Ordu Üniversitesi, Yüksek Lisans Tezi, Ordu Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü.
- Kıral, G., & Çelik, C., (2020). Panel verileri ile Türkiye’de konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin tespiti ve yapay sinir ağları yaklaşımı. Çankırı Karatekin Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 11 (2), 1-21.
- Kördiş, G., Sayım, I., & Mert, M., (2014). Antalya’da konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile tahmin edilmesi. Akdeniz Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 14 (28), 103-132.
- Kumari, S.S., (2008). Multicollinearity: Estimation and elimination. Journal of Contemporary research in Management, 3 (1), 87-95.
- Kutlu, Ş.Ş., & Kutlu, M., (2019). Bandırma’da konut fiyatına etki eden faktörlerin hedonik fiyat modeli ile belirlenmesi. 2. Uluslararası Bandırma ve Çevresi Sempozyumu – UBS’19 17-19 Eylül 2019 / Bandırma – TÜRKİYE.
- Lim, W. T., Wang, L., Wang, Y., & Chang, Q., (2016). Housing price prediction using neural networks. In 2016 12th International Conference on Natural Computation, Fuzzy Systems and Knowledge Discovery (ICNC-FSKD) (pp. 518-522). IEEE.
- McKinney, W., (2010). Data structures for statistical computing in python. In Proceedings of the 9th Python in Science Conference, 445, 51-56.
- Morancho, A.B., (2003). A hedonic valuation of urban green areas. Landscape and Urban Planning, 66 (1), 35-41.
- QGIS Development Team, (2021). QGIS Geographic Information System. Open Source Geospatial Foundation Project. URL: http://qgis.osgeo.org.
- R Core Team, (2020). R: A language and environment for statistical computing. R Foundation for Statistical Computing, Vienna, Austria. URL: https://www.R-project.org.
- RStudio Team (2020). RStudio: Integrated Development for R. RStudio, PBC, Boston, MA URL: http://www.rstudio.com.
- Selim, S., (2011). Determinants of house prices in Turkey: A hedonic regression model. Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9 (1), 65-76.
- Temurlenk, M.S., & Özçelik, K.A., (2003). Erzurum’da konut kiralarının hedonik model yaklaşımıyla incelenmesi. VI. Ulusal Ekonometri ve İstatistik Sempozyumu, Gazi Üniversitesi, Ankara.
- Yıldırım, H., (2019). Property value assessment using artificial neural networks, hedonic regression and nearest neighbors regression methods. Selçuk Üniversitesi Mühendislik, Bilim ve Teknoloji Dergisi, 7 (2), 387-404.
- Yayar, R., & Bursal, M., (2019). Türkiye’de konut kira fiyatlarının hedonik tahmini. İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi, 8 (3), 2010-2026.
- Yılmaz, H., Bulut, Z., Temurlenk, M.S., & Yesil, P. (2008). Determination of the impact of parks and playgrounds on house prices in the city of Erzurum, Turkey. International Journal of Natural and Engineering Sciences, 2 (1), 47-51.
- Yılmazel, Ö., Afşar, A., & Çiçek, A., (2018). Konut fiyat tahmininde yapay sinir ağları yönteminin kullanılması. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi, 20, 285-300.
- Yiyit, M., (2017). Isparta İlinde Konut Fiyatını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Belirlenmesi ve Konut Sektöründeki Alt Piyasaların Örtük Sınıf Analizi ile Açığa Çıkarılması, Doktora Tezi, Süleyman Demirel Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
| APA | Yeşil P, GUZEL M (2021). Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi. , 305 - 316. 10.29278/azd.920788 |
| Chicago | Yeşil Pervin,GUZEL MESUT Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi. (2021): 305 - 316. 10.29278/azd.920788 |
| MLA | Yeşil Pervin,GUZEL MESUT Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi. , 2021, ss.305 - 316. 10.29278/azd.920788 |
| AMA | Yeşil P,GUZEL M Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi. . 2021; 305 - 316. 10.29278/azd.920788 |
| Vancouver | Yeşil P,GUZEL M Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi. . 2021; 305 - 316. 10.29278/azd.920788 |
| IEEE | Yeşil P,GUZEL M "Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi." , ss.305 - 316, 2021. 10.29278/azd.920788 |
| ISNAD | Yeşil, Pervin - GUZEL, MESUT. "Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi". (2021), 305-316. https://doi.org/10.29278/azd.920788 |
| APA | Yeşil P, GUZEL M (2021). Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi. Akademik Ziraat Dergisi, 10(2), 305 - 316. 10.29278/azd.920788 |
| Chicago | Yeşil Pervin,GUZEL MESUT Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi. Akademik Ziraat Dergisi 10, no.2 (2021): 305 - 316. 10.29278/azd.920788 |
| MLA | Yeşil Pervin,GUZEL MESUT Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi. Akademik Ziraat Dergisi, vol.10, no.2, 2021, ss.305 - 316. 10.29278/azd.920788 |
| AMA | Yeşil P,GUZEL M Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi. Akademik Ziraat Dergisi. 2021; 10(2): 305 - 316. 10.29278/azd.920788 |
| Vancouver | Yeşil P,GUZEL M Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi. Akademik Ziraat Dergisi. 2021; 10(2): 305 - 316. 10.29278/azd.920788 |
| IEEE | Yeşil P,GUZEL M "Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi." Akademik Ziraat Dergisi, 10, ss.305 - 316, 2021. 10.29278/azd.920788 |
| ISNAD | Yeşil, Pervin - GUZEL, MESUT. "Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi". Akademik Ziraat Dergisi 10/2 (2021), 305-316. https://doi.org/10.29278/azd.920788 |
