Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme

BEKAR, ENGIN; MİLLİ, Duygu

Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme

Engin BEKAR, (Erzurum Teknik Üniversitesi, İktisadi ve İdari Bİlimler Fakültesi, İşletme Bölümü, Erzurum, Türkiye)

Duygu MİLLİ (Erzurum Teknik Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İşletme Anabilim Dalı, Erzurum, Türkiye)

İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi

9 1

Yıl: 2020 Cilt: 9 Sayı: 5 Sayfa Aralığı: 3104 - 3125 Metin Dili: Türkçe İndeks Tarihi: 14-06-2021

Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme

Öz:

Çalışmada, konut fiyatlarının belirleyicilerini ortaya koymanın yanı sıra, Türkiye’dekonut piyasasında gerçekleşen fiyatlar üzerinden yaşam kalitesi faktörünün konutalımındaki yerini ve önemini tespit etmek için “Hedonik Fiyatlandırma Modeli”tahmin edilmiştir. Hedonik Fiyatlandırma Modeli’nin dayandığı hedonikfiyatlandırma teorisinin temeli, “fayda teorisi”ne ve “açıklanmış tercihler”edayanmaktadır. Fayda, tüketicinin tükettiği mallardan ve hizmetlerden elde ettiğitatmin düzeyini ifade etmektedir. Açıklanmış tercihler ise, belli bir gelir - fiyatdüzeyinde, kişinin satın alabileceği çeşitli mal demetlerinden birini tercih etmesini vebu şekilde tercihini açıklamış olmasını ifade eder. Konutların hedonik fiyatlamasında,emlak piyasası vekil piyasa olarak kullanılmakta ve tercihler dolaylı olarakaçıklanmaktadır. Burada, heterojen mal olan konutlar, kendilerini belirleyen farklıözelliklerin bir fonksiyonu olmaktadır.Hedonik Fiyatlandırma Modeli tahmininde kullanılan çeşitli yöntemler mevcuttur. Buçalışmada, veri setindeki aykırı değerler sebebiyle söz konusu değişen varyansproblemine bağlı yanlış belirlenmeye dirençli parametre tahminleri elde etmek vekonut fiyatları üzerinde etkili faktörlerin farklı segmentlerdeki değişimini görmekamaçlı “Kantil Regresyon ve Medyan Regresyon” modelleri tahmin edilmiştir.Böylelikle, Türkiye konut piyasasında mevcut, farklı segmentteki konutlarınbütününe bakılmış olunmaktadırModel tahmininde, nüfus, coğrafya, bölgesel kalkınma planları, temel istatistikigöstergeler ve illerin sosyo - ekonomik gelişmişlik sıralaması gibi temel faktörlerdikkate alınarak TÜİK tarafından oluşturulan 26 istatistiki alt bölgeden toplanan 2995adet yatay kesit verisi kullanılmıştır. Örneklem toplanırken “Tabakalı ÖrneklemeTekniği”nden yararlanılmıştır. 26 istatistiki alt bölge tabaka olarak değerlendirilmiş ve“Hedonik Fiyatlandırma Modeli” tahmin edilmiştir. Tüm segmentlerde, oda sayısı,banyo sayısı, asansör, otopark gibi değişkenler anlamlı olmakla birlikte medyan konutfiyatının üzerine çıkıldıkça konut alımındaki en etkili belirleyicinin “konut dışı yaşamkalitesi” olduğu tespit edilmiştir.

Anahtar Kelime:

Life Quality Factor in Housing Purchase: An Evaluation over Prices in Turkey

Öz:

In the study, besides revealing the determinants of housing prices, “Hedonic Pricing Model (HPM)” has been estimated to determine the place and importance of life quality factor in housing purchase based on prices which occurred in the housing market in Turkey. The basis of the Hedonic Pricing Theory, on which HPM is based, is the "utility theory" and “revealed preferences”. Utility refers to the level of satisfaction the consumer receives from the goods and services consumed. Revealed preferences mean that at a certain level of income - price, one chooses one of the various bundles of goods that can be bought and so he has revealed his preference. In the hedonic pricing of the houses, the real estate market is used as a proxy market and the preferences are explained indirectly. Here, heterogeneous dwellings are a function of different properties that determine themselves. There are several methods used in HPM estimation. In this study, “Quantile Regression and Median Regression” models were estimated to obtain parameter estimates resistant to misspecification due to the heteroskedasticity problem related to outliers in the data set and to see the change of factors affecting the housing prices in different segments. 2995 cross-sectional data collected from 26 statistical sub-regions created by TurkStat, taking into account the basic factors such as population, geography, regional development plans, basic statistical indicators and socio-economic development rankings of provinces were used in model estimation. While collecting the sample, “Stratified Sampling Technique” was used and 26 statistical sub-regions defined by TURKSTAT were evaluated as layers Although variables such as number of rooms, number of bathrooms, elevator, car park are significant in all segments, it has been determined that the most effective determinant in housing purchase is “nonresidential life quality” as the median housing price is exceeded.

Anahtar Kelime:

Belge Türü: Makale Makale Türü: Araştırma Makalesi Erişim Türü: Erişime Açık

Baldemir, E., C.Y. Kesbiç ve M. İnci (2008). Emlak Piyasasında Hedonik Talep Parametrelerinin Tahminlenmesi: Muğla Örneği. Muğla Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi (İLKE). 20, 41-66.
Bekar, E. and Çağlayan Akay, E. (2014). Modelling Housing Prices in Istanbul Applying the Spatial Quantile Regression. The Empirical Economics Letters. 8(13), 863-869.
Cingöz, A. (2010). İstanbul'da Kapalı Site Konut Fiyatlarının Analizi. Sosyal Bilimler Dergisi. 2, 129 - 139.
Çağlayan, E. and Arıkan, E. (2009). Determinants of House Prices in Istanbul: Quantile Regression Approach. Quality&Quantity, Vol:45, Number:2, 305-317.
Çalmaşur, G. ve M. E. Aysin (2019). Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Hedonik Modelle Belirlenmesi: Tra1 Alt Bölgesi Üzerine Bir Uygulama. Uluslararası İktisadi Ve İdari İncelemeler Dergisi. 22, 77-92.
Çiçek, U. ve S. A. Hatırlı (2015). Isparta İlinde Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi. 7.13, 98-114.
Dalmas, L. (2010). La Méthode des Prix Hédonistes. 1 - 13.
Freeman, A.M. (2003). The Measurement of Environmental and Resource Values. 2nd Edition. Washington.
Gökler, A. L. (2017). Ankara’da Konut Fiyatları Farklılaşmasının Hedonik Analiz Yardımıyla İncelenmesi. Megaron. 2.2, 304-315.
Halleux, J.M. (2009). Modélisation Hédonique des Marchés Immobiliers: Quelles Opportunités pour La Collectivité?. Université de Liege. İslamoğlu, E. ve H. Bulut (2015) Nevşehir İli Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle İncelenmesi. Uluslararası Medeniyet Çalışmaları Dergisi. 3.1, 80-90.
Kim, T.H. and C. Muller. (2000). Two - Stage Quantile Regression. Discussion Papers in Economics. 1, 1 - 21.
Koenker, R. and G. Bassett. (1978). Regression Quantiles. Econometrica. 46.1, 33 - 50.
Kördiş, G., S. Işık ve M. Mert (2014). Antalya’da Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Tahmin Edilmesi. Akdeniz İ.İ.B.F. Dergisi. 28, 103-132.
Özus, E. ve V. Dökmeci (2006). Dönüşüm Yaşanan Tarihi Alanlarda Konut Fiyatlarında Etkili Faktörlerin Analizi. İTÜ Dergisi. 5.2, 179-188.
Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. The Journal of Political Economy. 82.1, 34-55.
Tomini, A. (2007). Les Méthodes d 'Evaluation de L' Environnement. Campus de Luminy.
Üçdoğruk, Ş. (2001). İzmir İlinde Emlak Fiyatlarına Etki Eden FaktörlerHedonik Yaklaşım. Dokuz Eylül Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi. 16.2, 149-161.
Wang, H. (2007). Quantile Regression: Overview and Applications to Risk Assessment. North Carolina State University. 1 - 26.
Yayar, R. ve D. Gül (2014). Mersin Kent Merkezinde Konut Piyasası Fiyatlarının Hedonik Tahmini. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi. 14.3, 87-100.
Yayar R. ve S. S. Karaca (2014). Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Hedonik Modelle Belirlenmesi: TR83 Bölgesi Örneği. Ege Akademik Bakış. 14.4, 509-518.

APA	BEKAR E, MİLLİ D (2020). Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme. , 3104 - 3125.
Chicago	BEKAR ENGIN,MİLLİ Duygu Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme. (2020): 3104 - 3125.
MLA	BEKAR ENGIN,MİLLİ Duygu Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme. , 2020, ss.3104 - 3125.
AMA	BEKAR E,MİLLİ D Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme. . 2020; 3104 - 3125.
Vancouver	BEKAR E,MİLLİ D Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme. . 2020; 3104 - 3125.
IEEE	BEKAR E,MİLLİ D "Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme." , ss.3104 - 3125, 2020.
ISNAD	BEKAR, ENGIN - MİLLİ, Duygu. "Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme". (2020), 3104-3125.

APA	BEKAR E, MİLLİ D (2020). Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme. İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi, 9(5), 3104 - 3125.
Chicago	BEKAR ENGIN,MİLLİ Duygu Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme. İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi 9, no.5 (2020): 3104 - 3125.
MLA	BEKAR ENGIN,MİLLİ Duygu Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme. İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi, vol.9, no.5, 2020, ss.3104 - 3125.
AMA	BEKAR E,MİLLİ D Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme. İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi. 2020; 9(5): 3104 - 3125.
Vancouver	BEKAR E,MİLLİ D Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme. İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi. 2020; 9(5): 3104 - 3125.
IEEE	BEKAR E,MİLLİ D "Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme." İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi, 9, ss.3104 - 3125, 2020.
ISNAD	BEKAR, ENGIN - MİLLİ, Duygu. "Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme". İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi 9/5 (2020), 3104-3125.